大阪市西区の相続不動産
シニア不動産売却 サポートセンター株式会社
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「再建築不可物件を可能にすることはできますか」
という質問内容でお話していきます
まず、結論からお話します「再建築不可物件を建て替え可能にできる場合があります」
当社でもご相談いただいて手続きをおこない可能になり喜んで頂くケースがございます。
1、なぜ、うちの家が再建築できないのか?
今、家が建っており建て替えできないのは納得できない
2、役所、不動産業者に再建築不可と言われた場合どうすればよいのか?
リフォームして住み続ける、もしくは売却する?
3、再建築不可の物件を売却する場合、相場からどれくらい安くなるのか?
4、再建築を可能にする方法
をお話していきます。
再建築不可の原因は大きくわけて3つ、
【第一の原因】
「土地が道路に面していない」 ここで言う道路とは建築基準法上の道路です。
前の道はアスファルトが敷かれて道路に接していると思われていても、実は道路として認められていない場合があります。原因は今回は割愛させていただきますが、長年住んでいてまったく知らなかったというお客様は結構多いです。
【第二の原因】
「道路に2m以上接していない」これは旗竿敷地の場合で多いです。建築基準法では道路に2m以上接することが必要となっております。我々査定を行う場合まず道路間口をメジャーを当て測ります。その時にギリギリ2m切れる場合があったりします。そうなるとこの土地は再建築不可物件となり査定価格が大幅に変わってきます。
【第三の原因】
市街化調整区域により再建築できない。
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域、要は一般的な住宅、商業施設などを建築することはできない地域です。
2001年5月に都市計画法の改正により市街化調整区域での既存宅地など建築許可が不要とした項目が消滅しました。よって建物があったものでも現在、再建築できない場合があります。
今回はこのケースでの建て替えについての説明はおこないません。
選択としてはリフォームして住み続ける、人に貸す、もしくは売却する、
この3つの選択肢となります。
「リフォームして住み続ける」の注意点としましては再建築不可物件はこれから説明する3項目のどれかにあてはまればリフォームを行うこともできません。なぜなら建築確認が必要となるからです。
・10㎡以上の増築工事
・準防火地域、防火地域の増築工事
これらの地域で増築する場合、10㎡に満たなくとも確認申請が必要です。
・「木造2階建て以下の住宅」以外の大規模な修繕、大規模な模様替え
例えば「鉄骨造で3階建ての住宅」に対し、大規模な修繕もしくは大規模な模様替えを行う場合は、確認申請が必要です。
大規模な修繕・模様替えとは、主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)を半分以上変更する場合を指します。
人に貸すにもリフォームができないといったケースもありますので注意が必要です。
物件を利用する予定が無い、賃貸にするのも面倒という方は売却となります。
立地、敷地の大きさ、現況建物の築年数、建物状態によってかなり幅がでてきます。
建物が老朽化した物件をそのまま売る場合ざっくり地価相場の5割から2割くらいとなっております。
・43条但し書き許可をとる
道路非該当の場合、一括同意基準に該当すれば必要書類作成申請で許可されます。
一括同意基準とは特定行政庁が定めた条件に該当していれば建て替えを認めましょう
という有難いものです。一つ例にとりますと昭和45年6月20日時点で立ち並びのある幅員2.7m以上の通路であれば通路所有者の合意は不要。これは該当する場合が多いです。一括同意基準はそれぞれの特定行政庁により定められていますのでご注意ください。
該当しないものは個別案件で特定行政庁との事前相談ですすめていきます。
判断基準が定まれば隣接、通路所有者の同意を取る作業が必要になってくる場合が多く時間と費用がかなり必要となります。同意がとれなければそれまでにかかる費用も無駄となります。
2m以上道路に接していない場合、個別案件での事前相談が必要です。
ほとんどの場合、隣接地の所有者から同意をとることで許可されますがその同意を取る作業は簡単なものではない場合が多いです。
以上、再建築可能にするといってもなかなか簡単には行えない、費用と時間がかかる、最悪、できない場合も結構あったりします。
もし売却する場合の選択肢
・再建築可能にして売却・・・・・相場に近い価格で売却できる。費用と時間がかかる
・再建築不可で売却・・・・・ 相場から安い価格での売却となる。手間はかからない
・再建築不可で賃貸物件として売却・・・賃貸中であれば利回り率で投資家が買ってくれる。ここ最近はこのような買い手は多い。リフォームは必要。
・更地の再建築不可として売却・・・建物老朽化により建物解体が必要な場合。買い手はなかなか見つからない場合が多い。資材置き場、駐車場としてのみ利用可
物件の内容によりますのでかなり幅がございます。
内訳としましては設計士に概況、道路図面等の作成、専門家が特定行政庁との折衝、隣接者折衝手続き申請まで行うとした場合、最低30万円~50万円程はかかってきます。合意の必要な件数が多い場合はプラスα、隣接折衝が不調となった場合でもそれまでにかかった費用が必要になります。期間としては3か月~6カ月、場合によっては1年以上かかるケースもあります。
通路の登記簿謄本、現地写真、
地図、幅員、建物謄本などの資料で再建築許可がとれるかおおよそ判断できますので是非一度、ご相談ください。
以上が今日のお話でした。
皆様の大切な不動産を有効にかつ価値を高めるご提案を
今後も行ってまいります。最後までお読み頂きありがとうございました。
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