再建築不可物件を再生する専門家

選択としてはリフォームして住み続ける、人に貸す、もしくは売却する、

この3つの選択肢となります。

「リフォームして住み続ける」の注意点としましては再建築不可物件はこれから説明する3項目のどれかにあてはまればリフォームを行うこともできません。なぜなら建築確認が必要となるからです。

・10㎡以上の増築工事

・準防火地域、防火地域の増築工事
これらの地域で増築する場合、10㎡に満たなくとも確認申請が必要です。

・「木造2階建て以下の住宅」以外の大規模な修繕、大規模な模様替え
例えば「鉄骨造で3階建ての住宅」に対し、大規模な修繕もしくは大規模な模様替えを行う場合は、確認申請が必要です。
大規模な修繕・模様替えとは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）を半分以上変更する場合を指します。

人に貸すにもリフォームができないといったケースもありますので注意が必要です。

物件を利用する予定が無い、賃貸にするのも面倒という方は売却となります。

立地、敷地の大きさ、現況建物の築年数、建物状態によってかなり幅がでてきます。

建物が老朽化した物件をそのまま売る場合ざっくり地価相場の5割から2割くらいとなっております。

・43条但し書き許可をとる

道路非該当の場合、一括同意基準に該当すれば必要書類作成申請で許可されます。

一括同意基準とは特定行政庁が定めた条件に該当していれば建て替えを認めましょう

という有難いものです。一つ例にとりますと昭和45年6月20日時点で立ち並びのある幅員2.7ｍ以上の通路であれば通路所有者の合意は不要。これは該当する場合が多いです。一括同意基準はそれぞれの特定行政庁により定められていますのでご注意ください。

該当しないものは個別案件で特定行政庁との事前相談ですすめていきます。

判断基準が定まれば隣接、通路所有者の同意を取る作業が必要になってくる場合が多く時間と費用がかなり必要となります。同意がとれなければそれまでにかかる費用も無駄となります。

 

２ｍ以上道路に接していない場合、個別案件での事前相談が必要です。

ほとんどの場合、隣接地の所有者から同意をとることで許可されますがその同意を取る作業は簡単なものではない場合が多いです。

 

以上、再建築可能にするといってもなかなか簡単には行えない、費用と時間がかかる、最悪、できない場合も結構あったりします。

 

もし売却する場合の選択肢

・再建築可能にして売却・・・・・相場に近い価格で売却できる。費用と時間がかかる

・再建築不可で売却・・・・・　相場から安い価格での売却となる。手間はかからない

・再建築不可で賃貸物件として売却・・・賃貸中であれば利回り率で投資家が買ってくれる。ここ最近はこのような買い手は多い。リフォームは必要。

・更地の再建築不可として売却・・・建物老朽化により建物解体が必要な場合。買い手はなかなか見つからない場合が多い。資材置き場、駐車場としてのみ利用可

素人目にはなかなか難しい再建築不可の内容、可能であれば、適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。