共有で持っている土地は、共有者全員の同意がないと売却できないというルールになっています。

例えば、3人兄弟で1つの土地を相続した場合、2人が売却に賛成したとしても、1人が売却に反対したら土地を売ることはできません。

相続物件は、共有のまま放置すると、2次相続、3次相続となり共有者が雪だるま式に増え続けます。

多人数の共有物件となってしまうと、共有者全員の同意を得ることが困難となり、売却しにくい膠着した財産となってしまいます。

土地を相続したら、基本的には誰かの単独所有とするか、または売却するのが望ましい対応となります。

３．共有の土地を分ける５つの方法

 

共有の土地を分ける方法としては、

• 遺産分割協議
• 相続放棄
• 代償分割
• 換価分割
• 分筆による現物分割

の5つの方法があります。
この章ではそれぞれの方法について詳しくご紹介します。

 

3-1.遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割方法を決める話合いのことを指します。
最終的には、合意した内容を遺産分割協議書と呼ばれる書面にまとめます。

相続財産は、法定相続割合でピッタリ分けられないことがほとんどであるため、遺産分割協議によって、法定相続割合と異なる割合で分割を行います。

法定相続分と異なる割合で分割する方法には「遺言」と「遺産分割協議」の2種類があります。
両者の違いは、遺言が被相続人（亡くなられた方）の生前に遺産を分ける方法であるのに対し、遺産分割協議は被相続人が他界した後に遺産を分ける方法になります。

遺言がない場合、もしくは遺言の内容が不服の場合には、遺産分割協議を行って遺産を分割します。

遺産分割協議については、特に行わなければいけないという義務はありません。
また、期限もなく、いつ行っても良いというのが特徴です。

ただし、相続税を納める人は、相続税の納税期限が相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内であることから、納税義務のある人は遺産分割協議を10ヶ月以内に終わらせることが望ましいです。

また、遺産分割協議では、誰がどの遺産をどの程度相続するかの内容を、遺産分割協議書にまとめます。

遺産分割協議書は、被相続人の銀行口座から相続人の口座に払い戻しを行う場合や、不動産の名義変更を行う場合に使用する正式な書類となります。

そのため、遺産分割協議書は、通常、司法書士や行政書士等の専門家に作成を依頼します。
遺産分割協議書の作成費用は、遺産総額の0.5％～1％が目安となります。

また、作成にあたっては、相続人全員の実印と署名も必要となります。

 

3-2.相続放棄

相続放棄によって遺産分割を行うという方法も実際には良く行われます。
相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続方法のことです。

本来、相続放棄は、被相続人の財産が明らかに負債の方が大きい場合に行います。
親が大借金を抱えたまま他界した場合には、相続放棄をすると相続人は一切の債務を免れることができるため、大変効果があります。

ただし、実際には親がプラスの財産を残していても、兄弟間で誰かに資産を寄せるために相続放棄が使われることも多いです。

例えば、親の相続財産が、3,000万円の自宅と50万円の現金だけであり、姉は結婚して遠方で生活基盤があり、弟が親の実家にずっと住んでいるようなケースがあります。

姉は夫の収入で十分な暮らしをしており、特に親からの遺産を引き継ぐ必要性もないと感じています。
また弟が実家に住んでいるのでいるため、弟にその家を引き継いでもらった方が合理的と考えています。

このようなケースでは、姉が相続放棄を行い、弟に全て財産を寄せることで遺産分割を行うことが行われます。
姉の相続放棄によって、不動産が弟の単独所有となり、共有状態が解消できるのです。

相続放棄のメリットは、「手続きが簡便」、「費用が安い」という2つのメリットがあります。

相続放棄は家庭裁判所に「相続放棄の申述書」を提出するだけで行うことができます。
相続人1人が単独で行うことができるため、遺産分割協議のように兄弟が何度も話し合う必要もありません。

また、費用も3,000円弱程度で可能であるため、遺産分割協議書を作成するよりもはるかに安いです。

相続放棄に必要な費用

相続放棄の申述書に添付する印紙代	800円
被相続人の戸籍謄本	450円
被相続人の除籍謄本・改製原戸籍謄本	750円
被相続人の住民票	300円（市区町村によって異なる）
申述人の戸籍謄本	450円

家の考え方によっては、下手に財産を分散させてしまうよりも、1人に集中させた方が良いという判断もあり得ます。

相続財産を無理に分割する必要がない場合には、相続放棄によって、兄弟の誰かに資産を寄せてしまう方法も効果的です。

尚、相続放棄は、相続の開始があったことを知った時から3か月以内に行わなければならないという制限があります。

相続放棄によって共有状態を解消したい場合には、早めに対応するようにして下さい。

 

 

3-3.代償分割

代償分割も相続財産の分割方法の一つです。
代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人にお金を支払うことで調整する方法です。

例えば、相続人が兄弟2人で、親の相続財産が、3,000万円の土地と1,000万円の現金というケースを考えます。
この場合、兄弟2人は2,000万円ずつの財産をもらえる権利があります。

ただ、兄が3,000万円の土地をもらい、弟が1,000万円の現金をもらうという分け方をすると、不公平が生じます。

そこで、3,000万円の土地をもらった兄が、弟に対して自分の貯金から1,000万円を代償金として渡すという方法をとります。

こうすることで、兄は実質的に2,000万円(＝3,000万円‐1,000万円)の資産を引き継いだことになり、弟も合計で2,000万円を手にすることができるため、平等に資産を分けることができます。

ただし、代償分割を実行しようとすると、お金を渡す方の相続人に相当の現金がないと実行することはできません。

理屈の上では、公平な分割ですが、現実的には選択しにくい分割方法となっています。

 

 

3-4.換価分割

換価分割とは、遺産を売却して得た現金を相続人同士で分ける方法です。
不要な土地を相続した場合には、換価分割が一番現実的な分割方法となります。

自宅のような不動産の場合、相続人のうち誰かが住むということがあります。
相続人が引き続き必要とする不動産の場合、売却という選択ができないため、換価分割ができません。

しかしながら、特に相続人が利用する予定の無い土地であれば、売却して換価分割することが最も公平に分割できる方法になります。

不要な土地であれば、共有のまま売却し、現金を相続人同士で分ける方法がスムーズです。

換価分割の具体的な注意点については、「第4章　土地を売却して分割する際の注意点」でご紹介します。

 

 

3-5.分筆による現物分割

分筆(ブンピツ)による現物分割とは、土地そのものを物理的に分ける方法です。
分筆とは、土地を切ることをいいます。

100坪程度の広い土地であれば、2人兄弟で分筆しても50坪程度ですので、十分に利用価値があります。

例えば、都心部の良い場所にある広い土地であれば、売るのはもったいないという判断もあります。

その場合、分筆して半分に切れば、相続人のそれぞれが土地を利用することができます。
半分にして、それぞれ単独所有にしておけば、例えば兄はその土地に自宅を建て、弟はその土地を売却するというような選択も可能です。

現物分割では、それぞれが土地を自由に使えるというメリットがあります。

ただし、現物分割を選択する場合には、その土地が十分に広い面積があることが必要です。
40坪の土地であれば、半分に切ってしまうと、20坪となってしまい、狭すぎて使い道が無くなります。

小さく切ってしまうと、逆に価値を落としてしまうため、狭い土地は現物分割に不向きです。

一戸建ての敷地は、40～60坪程度ですので、2人兄弟で現物分割を選択する場合は少なくとも80坪以上の広さが必要となります。

現物分割は、切った後、利用価値がある、または売却もできるような広い土地で行うようにしましょう。

この章では土地を売却して分割する際の注意点についてご紹介します。

4-1.最低売却価格を決めておく

換価分割は共有状態で売却することになります。
共有状態で注意をしなければならないのは、売却価格に対する判断が分かれてしまうという点です。

例えば、兄は3,000.万円くらいで売れれば十分だと思っているのに、弟は3,500万円じゃないと納得しないという場合があります。

共有物件の売却では、共有者全員の同意がないと売却できないため、価格に対する意思統一はとても重要な問題です。

そのため、共有の土地を売却する場合には、「いくら以上の買主が現れたら売る」という最低売却価格をあらかじめ兄弟間で決めておくことがポイントです。

最低売却価格を決めるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、土地価格を兄弟で冷静に眺めることが必要となります。

6社くらいに査定を依頼すると、4社くらいが3,000万円から3,100万円あたりに集中し、残りの2社か3,500万円前後となるようなことがあります。

この場合、兄弟で3,000万円以上の価格が出たら売却しようとあらかじめ決めておきます。
もちろん、3,500万円くらいの買主は現れるかもしれませんが、なかなか現れない可能性もあります。

2人で3,500万円を目指してしまうと、土地が売れず、「なんだ、あの時の3,200万円の買主で手を打っておけば良かった」というような後悔をすることがあるのです。

共有物の売却では、共有者の意思決定をスムーズにするためにも、最低売却価格を決めておくことが重要です。

4-2.窓口役の謝礼も考慮する

共有物件の売却では、不動産会社や司法書士、測量会社等々の外部の関係者との窓口役を1人決めておくことが基本です。

外部の関係者が「いったい誰に聞けばいいのか分からない」とならないよう、窓口を一本化するとスムーズに売却できます。

ところが、この窓口役は、会社を休んだり、買い主や他の兄弟との調整を行ったりなど、かなり苦労をすることがあります。

せっかく兄弟のために尽力してくれているので、窓口役には何らかの謝礼を考慮することも揉めずに売却できるポイントになります。

謝礼はお金でも良いですし、食事でも構いません。
最初に、「売却が無事終わったら、兄さんの好きな鰻をごちそうするよ」と宣言しておくだけでも、随分と気が楽になるはずです。

誰かに押し付けて、文句だけ言うのが避けるようにしましょう。

4-3.税金が発生する可能性がある

相続した土地を売却した場合、税金が発生する可能性があります。
税金が発生すれば、換価分割は、税引後の手残りを分割することになるため、注意が必要です。

土地を売却した際、以下の式で計算される譲渡所得がプラスとなる場合、税金が発生します。

譲渡価額とは売却額です。
譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

取得費は土地の購入価額になります。
購入額が分からない場合は、概算取得費と呼ばれる譲渡価額の5％が取得費になります。

相続した土地は取得費が分からないケースが多く、概算取得費を用いる場合が多いです。

税率は土地の所有期間によって決まります。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

相続の場合、所有期間に関しては、親の所有期間を引き継ぎます。
親が既に5年以上保有していれば、長期譲渡所得の税率が適用されます。

長期譲渡所得で概算取得費を用いる場合には、ざっくり言うと税金は約2割発生すると理解しておきましょう。

この章では分筆による現物分割の注意点についてご紹介します。

5-1.分筆には境界確定が条件となる

土地を分筆するには、その土地の境界が全て確定していることが条件となります。

土地の境界には、隣地の土地との境界である民々境界（みんみんきょうかい）と、公道との境界である官民境界（かんみんきょうかい）の2種類があります。

分筆を行う際には、民々境界も官民境界も全て境界を確定する必要があります。

官民境界が確定していない場合、境界確定には時間がかかります。
官民境界を確定するには、道路と正対する側の所有者の同意も得る必要があります。

 

道路と正対する側の所有者の数が多い場合には、その分、時間もコストもかかります。

境界確定は、隣地所有者の数や、道路と正対する側の所有者の数等の条件にもよりますが、場合によっては100万円近く費用がかかることもあります。
また、所有者か多いと、時間も半年以上かかることもあります。

境界が確定していない場合、分筆にはコストも時間もかかるということが注意点となります。

5-2.接道義務を満たす

土地には、原則、幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります(都市計画区域及び準都市計画区域内に限る)。
このルールを「接道義務」と呼びます。

土地を分筆する場合には、接道義務を意識して切ることが重要です。

 

例えば、上図のように土地を切ってしまうと、A地は接道義務を満たさなくなってしまいます。
A地のような土地を無道路地と呼びます。

無道路地は、建物を建てることができない土地となってしまうため、利用価値や価格を大きく下がります。
分筆によって無道路地を生み出さないようにすることに注意が必要です。

5-3.切り方によって価値は異なる

土地は切り方によって、価値の異なる土地を生み出してしまう可能性があるため、注意が必要です。

例えば、下図の左側のAとBのような切り方をした場合、形の悪いA地は価値を落としてしまいます。

また、間口が狭く、奥行きが広いような土地の場合、下図の右側のCとDのように切ってしまうと、さらに間口が狭くなり、使い勝手が悪くなります。

 

土地を分筆する場合には、間口が十分に広い土地の方が、分割はしやすいです。
分筆は、しやすい土地としにくい土地もあり、分筆しにくい土地を無理に分けてしまうと、余計に価値を落としてしまう原因となります。

分筆しにくい土地の場合には、売却による換価分割も併せて検討することが重要です。
分筆せずに売却した方が価格は高くなる可能性もありますので、分筆による分割は十分に検討した上で実行するようにしましょう。