大阪市西区の相続不動産
シニア不動産売却 サポートセンター株式会社
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再建築不可と言われる物件は、建築基準法上の道路に接していない物件、もしくは道路間口2mに満たないがおもなものです。
他の情報サイトで道路幅員4mに満たなければ再建築不可とありますがそのようなことは一切ございません。建築基準法上の道路であればセットバックを行えば建て替え可能です。幅員1mであっても建築基準法上道路であればセットバックをおこなえば再建築可能です。
再建築不可物件は、建て替えできない、売買する際には買い手が見つかりづらい、資産評価が低いと言われています。そのような物件を再生させるための方法を今回はご紹介してまいります。
≪その方法とは≫
「43条ただし書き許可」をとることです
正式には「建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可」となります。
要は再建築不可物件を救済するための法律です。これを利用すれば再建築可能となるわけですが・・・内容は一般の方は非常にわかりずらいものです。
かなり簡単にご説明します。
許可の判断基準があります
通路幅員4m以上で2m以上接すること。あとで説明しますがこの数字以下でも
可能な場合があります。
特定行政庁はすべての案件について一つ一つ審査していくと膨大な数でパンクしてしまうので一括同意基準というものを定めています。通路幅員が4m以上の場合に該当してきます
一括同意基準に該当しない場合は「個別案件」となりこちらも判断基準が定められています。
基本的には通路所有者、隣接者の同意をとる必要がありますが条件を満たせば合意不要となっているものもあります。
この合意が必要か必要でないかが大きなポイントになってきます。各特定行政庁で条件がありますのでご注意ください。一つ例にとりますと大阪府吹田市では昭和45年6月20日時点において既に立ち並びのある通路であれば合意は不要。ここが非常に重要です
以上4点に該当したものについては建築審査会の同意を得たものとみなす。つまり同意は不要となります。(吹田市の同意基準ですので各特定行政庁に基準はご確認ください)
「一括同意基準」に該当すれば再建築可能になる可能性が格段にアップしてまいります。
言ってしまえばこの条件がそろっていれば申請書類をしっかり整えれば再建築可能となります。
3番目の基準に該当していなければ通路所有者(共有の場合数十名の場合あり)
からの合意が必要となり再建築の許可がとれない場合が多かったりします。
一括同意基準に該当しない場合はこちらの個別案件となります。
今回はこの中で通路幅員が4m未満の場合についての救済措置を説明します。
建物高さ10m以下・3階建以下の戸建住宅はOK
≪通り抜けができる通路≫
建物高さ10m以下・3階建以下 (3階建のみ耐火・準耐火)戸建住宅はOK
≪行き止まり・延長35m以内≫
2階建以下の戸建住宅はOK
≪通り抜けができる通路≫
公的管理の道に面すれば2階建以下・構造強化(耐火・準耐火)
・一方後退すれば戸建OK
≪行き止まり通路の延長が35mを超える場合≫協議が必要
※上記は吹田市での判断基準となります
以上が個別案件での判断基準例となります。判断基準はそれぞれですので各特定行政庁にてご確認ください。
ご所有の家が再建築不可の場合でも建て替え可能とする方策を全力でサポートいたします
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