売買契約に伴う「契約不適合責任」について

契約不適合責任は、売り手と買い手がスムーズに不動産を売り買いするために欠かせないポイントとなりますが、契約内容によっては、売主に対して損害賠償請求ができる場合と、難しい場合があります。

平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（「品確法」）では、新築住宅の契約には、売主もしくは請負人に対して、主要の構造部分への10年保証が義務付けられるようになりました。

買い手は、物件に瑕疵があると知った時から1年以内であれば、売り手に対して損害賠償の請求ができます。家電製品の1年保証と同じく、期間内であればきちんと保証をしてもらうことができます。

品確法の契約については、保証の期間を20年まで延長することが可能とされています。

ただしあくまで「瑕疵」という部分についての保証であり、自然劣化や経年劣化など自然に生じた部分については保証の範囲には入っていません。また、売買の際にチェックをして発見した欠陥についても、保証は適用されません。

また、瑕疵が存在しているために契約に至らない場合は、契約を解除することも可能です。仮に、売主が雨漏りやシロアリ被害について知らない場合でも、瑕疵によって生じた被害の賠償を請求することができます。

買い手からみれば、引き渡し後にも賠償をしてもらえるのはありがたいところです。しかし売り手にとっては、何年にもわたって瑕疵の追及を受けるというのは困ってしまいます。

1年、2年という短い期間ならまだしも、引き渡しから3年以上経過すると、経年劣化による瑕疵以外のトラブルも発生するため、いつまでも賠償請求されるのは割に合いません。そこで、ある程度の期間が経つと完全に買い手に物件の修繕をゆだねることになります。

売り手に対しての配慮としては、契約書の中で契約不適合責任が免除されたり、賠償を請求できる期間が短縮される場合もあります。

たとえば売りに出す物件が中古の場合、契約不適合責任がどこまで発生するかが問題です。中古物件は築年数や経年劣化の問題もあり、瑕疵があったとしてもそれをすべて売り手が賠償することはできません。